هرآنچه که برای تغییر کاربری ملک مسکونی نیاز دارید!

تغییر کاربری ملک یعنی چه؟ چگونه باید کاربری ملک را تغییر دهیم؟ تغییر کاربری مسکونی به تجاری چگونه است؟ تغییر کاربری ساختمان چه هزینه‌ای دارد؟

حتما اصطلاح “کاربری ساختمان” و “تغییر کاربری” به گوشتان خورده است. هر ساختمانی که ساخته می‌شود برای هدف خاصی از آن استفاده می‌شود. ممکن است ساختمانی به‌ منظور سکونت‌، تجارت و… بنا شود، که همه این موارد در شناسنامه ساختمان که به آن پروانه ساخت ساختمان می‌گویند، مشخص می‌شود.

کاربری ساختمان از مواردی است که در خرید و اجاره ملک اهمیت زیادی دارد. یکی از اختلافات رایج مردم با شهرداری، درخصوص نحوه استفاده از اماکن مسکونی است. یعنی بدون مجوز، کاربری مسکونی ساختمان به تجاری تغییر داده می‌شود که این موضوع خلاف قانون است. در این نوشته از سایت لوکس بایر سعی داریم به مفاهیم کاربری، انواع کاربری و چگونگی تغییر کاربری و شرایط آن بپردازیم.

کاربری زمین به چه معناست؟

به نحوه استفاده از یک ملک کاربری می‌گویند، که این کاربری با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت‌های شهری در اطراف آن مشخص می‌شود. سپس شهرداری طی عملکردی قانونی نوع استفاده افراد از ساختمان یا زمین را در پروانه ساخت درج می‌کند. کاربری زمین‌ها انواع مختلفی دارد که به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.

انواع کاربری زمین

انواع کاربری‌های شهری مجاز براساس طرح‌های جامع و طرح تفصیلی به شرح زیر می‌باشند:

1- کاربری مسکونی: شامل تراکم‌های مختلف مسکونی (کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد). کاربری مسکونی در مورد بنایی صدق می‌کند که برای سکونت است و افرادی در آن زندگی می‌کنند، و یا درباره زمینی است که این پتانسیل را دارد.
این نوع از املاک نیز سه دسته هستند:

– آپارتمان: به تعدادی واحد مسکونی که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله، ورودی اصلی و گاهی پارکینگ و حیاط مشترک هستند، آپارتمان می‌گویند.
– ویلایی: ساختمانی یک یا چند طبقه که از نظر ورودی اصلی، حیاط و هر نوع تأسیساتی مستقل بوده و با ساختمان دیگری مشترک نباشد، ویلایی نام دارد.
– زمین مسکونی: زمینی است که هنوز در آن ساخت‌وسازی صورت نگرفته، اما مجوز ساخت واحد مسکونی برای آن از شهرداری، گرفته شده یا می توان برای آن چنین مجوزی از شهرداری دریافت کرد.
2- خدمات عمومی: شامل کشتارگاه‌ها و…
3- اداری-دولتی: شامل موسسات، ارتش، وزارتخانه‌ها، نهادها، شهرداری‌ها‌ و…
4- تجاری:‌ شامل مغازه، عمده فروشی، خرده فروشی و…
5- صنعتی: شامل کارخانجات، کارگاه‌ها، تعمیرگاه‌ها و…
6- انبارداری: شامل انبار، سردخانه، بارانداز و…
7- حمل‌ونقل: شامل ترمینال اتوبوس، ایستگاه‌های مترو، پایانه‌ها، فرودگاه‌ها، راه‌آهن و…
8- کشاورزی: اراضی زراعی
9- آموزشی: شامل مهدکودک، کودکستان، دبستان، دبیرستان و دانشگاه
10- کاربری مختلط: ترکیب چند عملکرد از کاربری‌های مختلف یک قطعه زمین (تجاری، مسکونی، اداری)
11- کوچه: به گذرهائی گفته می‌شود که عرض آنها از 12 متر کمتر باشد.
12- فضای سبز: شامل پارک،‌ پارک کودک، فضای سبز،‌ میادین و کمربند سبز شهری
13- فرهنگی-مذهبی: شامل کتابخانه، سینما، تئاتر، مسجد، حسینیه، گورستان و …
14- بهداشتی-درمانی: شامل بیمارستان، درمانگاه، کلینیک و…
15- ورزشی: شامل استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی، باشگاه‌های ورزشی و…
16- پارکینگ: شامل پارکینگ‌های طبقاتی و پارکینگ‌های در سطح
17- خدمات شهری: شامل آتش‌نشانی، دفتر پست، کلانتری، نواحی شهرداری و…
18- تجهیزات شهری: شامل آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و سایر تاسیسات زیربنایی شهری
19- فاقد کاربری: اراضی‌ای که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره‌های شهری در نظر گرفته شده‌اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزادسازی و طرح تفصیلی ندارند.

در نظر داشته باشید که پنج نوع كاربری اصلی برای املاک در طرح تفصيلی شهر تهران تعريف شده است، مسكوني، تجاری، اداری، پهنه سبز و مختلط كه گزينه آخر شامل ملک‌هايی با چند نوع كاربری هستند. در طرح تفصيلی شهر تهران تمام اين كاربری‌ها برای تک تک املاكی كه در شهر تهران وجود دارند، مشخص شده است و با مراجعه به نقشه اين طرح، می‌توان از دیگر كاربری‌های مجاز برای ملک موردنظر اطلاعات خوبی كسب كرد.

تغییر کاربری چیست؟

تغییر کاربری یا تغییر بهره‌برداری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث، غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید گردیده است. به دلیل اینکه در بازار خریدوفروش ملک، نرخ ساختمان‌های مسکونی از ساختمان‌های تجاری کمتر است، تغییر کاربری مسکونی به تجاری از جمله تغییر کاربری‌های رایج بین عموم مردم است.

محلی که در آن تاجر، کاسب یا پیشه‌ور به فعالیت تجاری یا کسبی اشتغال دارد، مکان تجاری محسوب می‌شود. به عبارت دیگر، کاربری تجاری مربوط به مراکزی است که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت، عملیات تجاری انجام می‌دهند و معاملات و دادوستد می‌کنند.

اصل عدم تغییر کاربری و مجازات آن

مهم‌ترین انواع کاربری‌ها را می‌توان به سه نوع اداری، تجاری و مسکونی محدود کرد. تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ به این قانون الحاق شده، مقرر کرده است: “شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور، در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند”. در صورتی‌ که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری، محل کسب، پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند، در مورد تعطیل محل کسب، پیشه و یا تجارت، تصمیم لازم را اتخاذ می‌کند.

چگونگی تغییر ملک مسکونی به تجاری

برای تغییر هر نوع کاربری، باید مسیر زیر را طی کنید:

1- مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی

براي اين كار نخستين قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست است. فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پر کرده و ذكر مي‌كنيد كه چه نوع كاربری‌ای به كاربری ديگر تغيير پيدا خواهد کرد. سپس مدارک اوليه خود را به دفا‌تر خدمات نوسازی تحویل می‌دهید. تمام مراحل پرونده به صورت الکترونیک انجام می‌شود.

2- بازرسی از محل

در اين مرحله اظهارات ذكر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم مي‌خورد مطابقت داده مي‌شود. بازرس در اين مرحله اطلاعات مورد نياز برای تأييد تغيير كاربری ملک را جمع‌آوری مي‌كند؛ مانند عرض معبر و شرایط اطراف ملک. در اين مرحله اگر ملک مورد نظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله ديگری به اين تخلف باید رسیدگی شود.

برخي تخلفات برای رسيدگی به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده ‌شده و برخی از آن‌ها توسط شهرداری منطقه و يا ناحيه حل مي‌شوند. اگر مالک برای تغيير كاربری قصد تخريب و نوسازی نداشته باشد، بعد از بازرسی از محل، تكليف تغيير كاربری مشخص مي‌شود. اگر براساس ضوابط تعيين‌شده پهنه‌ای كه ملک در آن قرار دارد، امكان تغيير آن كاربری را داشته باشد، مجوز لازم برای تغيير كاربری صادر مي‌شود.

3- صدور دستورنقشه

دستور اوليه برای تهيه نقشه ملک جديد با كاربری تعيين شده، توسط دفا‌تر نوسازی ارائه مي‌شود. در اين دستور نقشه با توجه به موقعيت ملک و فضای شهری اطراف آن، تعداد طبقات ساختمان جديد، سطح اشغال و كاربری آن تعيين مي‌شود. دستورنقشه حدود كلی فضاهای مختلف از جمله نورگير و پاركينگ و… را مشخص مي‌كند. موقعيتي كه ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثير زيادی روي اين دستورنقشه دارد؛ مثلا برخی از موارد مانند قرار داشتن در حريم بنايی باستانی، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتی نمای ساختمان مي‌شود.

توجه داشته باشید که اگر مالک نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد، بايد قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسيدگی كند.

4- تهیه نقشه توسط مالک

مالك براساس دستور نقشه‌ای كه صادر شده است بايد برای تهيه نقشه اقدام كند. موارد ذكر شده در دستور نقشه برای كاربری جديد در طراحی نقشه ملک تأثير زيادی دارد؛ برای مثال ملكی كه كاربری آن به تجاری تغيير پيدا مي‌كند، طبق دستورنقشه خود بايد به احداث پاركينگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش‌نشاني و… توجه كند.

5- صدور پروانه برای کاربری جدید

در این مرحله نقشه تهيه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفا‌تر خدمات نوسازی ارائه می‌شود. بعد از بررسی كامل نقشه و جانمايي‌های انجام شده در آن، نقشه به تأييد كار‌شناسان دفا‌تر خدمات نوسازی می‌رسد. درصورت وجود مشكل و مغايرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفا‌تر نوسازی، مالک بايد آن را اصلاح كند و مجددا به دفا‌تر ارائه دهد. بعد از تایید کارشناسان، مجوز نوسازی و تغيير كاربری صادر می‌شود و به مالک اطلاع داده می‌شود.

6- نوسازی ملک با کاربری جدید

حالا كه مجوز لازم برای تغيير كاربری ملک صادر شده است، ملک موردنظر تخريب و ساختمان جديد با ويژگی‌های از پيش تعيين‌شده، جايگزين ملک قبلی می‌شود. اغلب تغيير كاربری‌ها، با تخريب و نوسازی مجدد ملک روبه‌رو است؛ مثلا ملكی مسكونی كه قرار است به ملكي تجاری تبديل شود، بايد شرايط لازم برای تبديل شدن به ملكی تجاری را داشته باشد. به عنوان مثال تأمين فضاهايی مثل انبار، محل بارگيری، پاركينگ و ديگر فضا‌ها كه در يک ملک مسكونی به آن نيازی نيست، از ملزومات ساختن يک ملک تجاری است.

مدارک لازم برای تغییر کاربری

• مدارک شناسايي مالک و يا نماينده قانونی او به همراه سند و مشخصات ملک
•  برگه تسويه حساب عوارض شهرداری و ماليات
• تهيه نقشه ملک جديد و دريافت مجوزهای لازم از سازمان‌ها و اداره‌های ذی‌ربط
• مجوز‌ها و استعلام‌های لازم درصورت نقص در پرونده که از طريق دفا‌تر خدمات نوسازی دنبال می‌شوند.

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری به متراژ ملک، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی ملک و .. بستگی دارد. حتی نمی‌توان برای دو ملک مجاور نیز هزینه یکسانی در نظر گرفت. برای اطلاع دقیق از هزینه تغییر کاربری باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید.

شرایط مجاز برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری

• بر اساس تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری‌ها، تغییر کاربری محل مسکونی و دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله، توسط مالک مجاز است.
• بر اساس ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی، مالک می‌تواند از منزل مسکونی خود برای مشاغل خانگی استفاده کند.
• بر اساس ماده 33 آیین‌نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات، تاسیس دفاتر مطبوعات در منازل مسکونی مجاز است.
• بر اساس قانون محل مطب پزشکان، تاسیس مطب پزشک و مشاغل وابسته مجاز است.

سوالات متداول:

تغییر کاربری به چه معناست؟

تغییر کاربری یا تغییر بهره‌برداری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث، غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید گردیده است.

رایج‌ترین نوع تغییر کاربری کدام است؟

به دلیل اینکه در بازار خریدوفروش ملک، نرخ ساختمان‌های مسکونی از ساختمان‌های تجاری کمتر است، تغییر کاربری مسکونی به تجاری از جمله تغییر کاربری‌های رایج بین عموم مردم است.

در طرح تفضیلی شهر تهران به صورت کلی چند نوع کاربری زمین داریم؟

چهار نوع كاربری اصلی برای املاک در طرح تفصيلی شهر تهران تعريف شده است، مسكوني، تجاری و اداری، پهنه سبز و مختلط كه گزينه آخر شامل ملک‌هايی با چند نوع كاربری هستند. در طرح تفصيلی شهر تهران تمام اين كاربری‌ها برای تک تک املاكی كه در شهر تهران وجود دارند، مشخص شده است و با مراجعه به نقشه اين طرح، می‌توان از دیگر كاربری‌های مجاز برای ملک موردنظر اطلاعات خوبی كسب كرد.

آیا می‌توان ملک مسکونی را برای مقاصد تجاری و اداری به کسی اجاره داد؟

خیر، اگر فردی ملک مسکونی‌‌ را به دیگری اجاره دهد و مستأجر از آن مکان برای امور تجاری استفاده کند، باز هم موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود. در واقع با اثبات تخلف چه این عمل توسط مالک و چه مستأجر صورت گیرد، کمیسیون در مورد تعطیلی محل کسب و کار و تجارت تصمیم خواهد گرفت.

آیا پارکینگ مسکونی یا زیرزمین برای کسب‌وکار مجاز است؟

خیر، تغییر کاربری انباری، زیرزمین یا پارکینگ مسکونی به محل کسب و پیشه که در پروانه ساختمانی به‌ عنوان انباری یا پارکینگ ذکر شده، تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح خواهد شد.

آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی به کاربری تجاری مجاز است؟

خیر، طبق قانون، تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها به غیر از موارد ضروری ممنوع است. ضوابط تغییر کاربری اراضی کشاورزی را، وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند. اگر تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از وزارت جهاد کشاورزی انجام شود، وزارت جهاد کشاورزی می تواند علیه مالک یا تصرف زمین اقدام به شکایت کیفری کند و مالک یا متصرف باید علاوه بر پرداخت جزای نقدی، عوارض مقرر را نیز بپردازد.

مرجع ذی‌صلاح تغییر کاربری اراضی کدام کمیسیون شهرداری است؟

کمیسیون ماده 5 شهرداری.

چه ارگانی به شکایات مربوط به تغییر کاربری رسیدگی می‌کند؟

مرجع رسیدگی به شکایات برای تغییر کاربری اراضی، دیوان عدالت اداری است و در نتیجه وکلای دیوان عدالت اداری به این دعاوی رسیدگی می‌کنند.

آیا برای تغییر کاربری یک واحد مسکونی نیاز به رضایت همسایگان می‌باشد؟

بله، در صورتی که از این اقدام شما ضرری به هر جهت به همسایگان وارد شود، ایشان حق شکایت و ممانعت از تغییر کاربری را دارند. بنابراین گرفتن رضایت‌نامه الزامی است.

در صورت بروز مشکل در روند اداری پرونده تغییر کاربری، استعلام از سازمان‌ها چگونه انجام می‌شود؟

تمام مراحل كار در دفا‌تر خدمات نوسازی توسط سيستم مكانيزه و خودكار اين دفا‌تر انجام مي‌شود. براي مثال درصورت نياز به اخذ استعلام و يا اخذ مجوز از سازمان و ارگاني خاص، پرونده به‌صورت الكترونيک به آن مرجع ارسال می‌شود و نتيجه آن استعلام هم به ‌صورت الكترونيک به‌دست دفا‌تر نوسازی می‌رسد.

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری چقدر است؟

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری به متراژ ملک، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی ملک و .. بستگی دارد. حتی نمی‌توان برای دو ملک مجاور نیز هزینه یکسانی در نظر گرفت. برای اطلاع دقیق از هزینه تغییر کاربری باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید.

از اینکه مطلب بالا را مطالعه کردید، سپاسگزاریم. اگرسوالی در خصوص تغییر کاربری ساختمان دارید، در بخش نظرات بنویسید.