آگاهي حقوقي از معاملات ملكي مي‌تواند بسيار براي فرد خريدار و سازنده مفيد باشد. اگر چه راهنمايي و صحت معامله بايد از طرف مشاور املاك تأييد شود. اما دانستن اين مطالب حقوقي نيز مي‌تواند به پيشرفت معامله با دقت بيشتري كمك كرد. براي آگاهي از نكات حقوقي املاك وراثتي مي‌توان به موارد زير رجوع كرد:
املاك موروثی در حقيقت اموالی هستند كه مالك آن فوت شده است و ملك به ورثه او ارث رسيده است. طبق قانون مدنی، وراث مالكيت مشاع نسبت به همه‌ي اموال به جای مانده از متوفی را دارند. يعنی تمامی وراث در جز جز اموال شريك هستند.
چند نكته در مورد معامله ملك موروثی
اطمینان از اینکه سند مالكيت به نام شخص متوفی بوده و مشخصات مالك روی سند مشخص است و نقل انتقالات نيز قابل مشاهده باشند.
مهم‌ترين سند ملك‌هاي وراثتي گواهی انحصار وراثت است. بايد صحت گواهی انحصار وراثت قبل ازمعامله برای خريدار محرز شود و همگی وراث از اين معامله ابراز رضايت داشته باشند. گاهی بعضی از وراث حاضر به فروش سهم الارث خود هستند اما برخی ديگر از وراث اجازه فروش ملك را نمی‌دهند. در اين صورت خريدار قادر به تصرف ملك نخواهد بود.
گاهی فرد متوفی در وصيتنامه ذكر كرده كه قسمتی از ملك به نفع شخصی خاص و يا امور خيريه صرف شود. اين موضوع و تذکرات وصيتنامه در برگه گواهی انحصار وراثت ذكر شده است. خريدار بايد با دقت گواهی انحصار وراثت و تمامی تذكرات آن را مورد توجه قرار دهد.
اگر چندين ورثه وجود داشته باشد در هنگام تنظيم مبايعه‌نامه بايد همه‌ي آن‌ها حضور داشته باشند و زير مبايعه‌نامه را امضا كنند. در صورت غيبت يكی از وراث بايد وكيل او در زمان تنظيم مبايعه‌نامه و قرارداد حضور پيدا كند. اگر هم قسمتی از ملك به نفع شخص ديگری وصيت شده باشد. فرد مورد نظر نيز بايد در هنگام تنظيم مبايعه‌نامه حضور داشته باشد.
اظهارنامه مالياتي بر ارث
بر اساس قانون مدنی ايران، وراث موظف میباشند كه حداكثر 6 ماه پس از تاريخ فوت، اظهار نامه ماليات بر ارث را تکمیل نمايند. برای اين منظور بايد ليست تمام دارايی‌ها و اموال و واجبات از قبيل: زكات و ماليات فرد متوفی ذكر شود. ميزان ماليات خريدار می‌تواند گواهی پرداخت ماليات يا برگه تسويه ماليات بر ارث را بررسی نمايد تا از وضعيت مالياتی ملك اطلاع پيدا كند.
بهتر است از تمامي مدارك و مستندات قرارداد قبل از حضور در دفترخانه كپي گرفته شده و نزد خريدار نگهداري شود. چنانچه اختلافي بين وراث يا وراث و خريدار ايجاد شد مي‌توان به مراجع قضايي مراجعه كرد. البته رونوشت و مدارك زماني لازم است كه كه وراث از تعهدات خود سرباز بزنند و بهتر است قبل از تنظيم سند رسمي اين رونوشت‌ها تهيه و نگهداري شود.
آگاهي حقوقي از معاملات ملك وكالتي
معاملات املاك به خودي خود خطرات زيادي دارند و عدم آگاهي از مسائل حقوقي ملك می‌تواند بر اين خطرات دامن بزند. از طرفي انواع قرارداد از جمله معامله با افرادی كه تنها وكالت فروش دارند ماننداملاك بدون سند، نياز به توجه و حساسيت بيشتری دارند برای اطلاع دقيق از نكات حقوقی و چگونگی انجام معاملات ملكی وکالتی مي‌توان به موارد حقوقی زير اشاره كرد
خريداربايد از صحت وكالتنامه اطمينان حاصل كند. برای این منظور میتوان اصالت برگه وكالتنامه را از دفترخانه صادر كننده وكالتنامه استعلام کرد.
وكالتنامه را بايد از نظر محدوديت زمانی بررسی كرد. وکالتنامه نبايد دارای محدوديت زمانی براي يك مدت کوتاه یا منقضی شده باشد. از معامله با افرادی با وكالتنامه‌هايی كه صراحتا معامله ملك در آن مشخص نشده می‌باید خودداری كرد.
اگر موكلان چند نفر و ملك وراثتی است و يا شريكی وجود دارد از انجام چنين معامله‌های خودداری کنید. چرا كه بايد همه وراث يا شركا حضور داشته باشند. املاكی كه در رهن بانك باشد معمولا صلح می‌شوند و سند به صورت رسمی منتقل می‌شود. چرا كه بدون تأييديه بانك نمی‌توان معامله كرد.
– گاهی وكالتنامه از روی يك وكالتنامه ديگر صادر شده است. بايد وكالتنامه را بررسی كرد تا همان اختيارات لازم برای معامله ملك را داشته باشد و اختيارات لازم به وكيل منتقل شده باشد.
ضرورت آگاهي موارد زير در معاملات ملكي وكالتي:
اگر ملكی نوساز باشد ممکن است به خاطر بدهی مالياتی، معامله چنين ملكی به صرفه‌ي خريدار نباشد. همچنين گاهی به دليل نداشتن فرصت كافی مجبور به انتقال ملك بدون سند و با وكالتنامه می‌باشد.
وقتی ملكی به صورت وكالتی فروخته می‌شود در حقيقت خريدار خود را از منصوبات و ملزومات ملك محروم كرده. مواردی چون استعلام ثبت، پرداخت ماليات، و هزینه‌های شهرداری. بنابراين اگر از ميزان بدهی‌های فروشنده مطلع نيستيد، بهتر است از ادامه اين معامله صرفنظر شود.
توصيه ديگر به خريدار درباره خريد ملك وكالتي اين است كه اگر ملك داراي وام مشاركت در ساخت مي‌باشد و هنوز آن وام پرداخت نشده است از معامله‌ي وكالتي آن ملك بپرهيزيد. چرا كه بايد تمام هزينه‌هاي ملك پرداخته شود تا ایجاد مشكل نکند.