به چه خانه‌ای کلنگی گفته می‌شود؟ خانه کلنگی چه شرایطی دارد؟ در هنگام خریدوفروش خانه کلنگی به چه نکاتی باید توجه کنیم؟ خانه کلنگی بخریم یا نه؟
خرید خانه و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از گذشته تا کنون، مورد استقبال افراد زیادی قرار داشته و به عنوان یکی از بهترین راه‌های سرمایه‌گذاری سودآور به شمار می‌رود. سرمایه‌گذاری روی املاک و مستغلات به دلیل منعطف بودن بازار آن، کنترل صددرصد سرمایه، گردش مالی مثبت و رشد سرمایه در بلند مدت، بی‌شک از بهترین انواع سرمایه‌گذاری خصوصا در ایران است.
البته همه افرادی که در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند، سود سرشاری به دست نمی‌آورند. سرمایه‌گذاری در هر حوزه‌ای، دانش و هوش اقتصادی خاص خودش را می‌طلبد. بنابراین بدون شناخت اصول سرمایه‌گذاری در بازار ملک، سودی نصیب‌تان نخواهد شد. بهترین روش شناخت این بازار مطالعه و انجام تحقیقات گسترده درباره‌ی انواع ملک و ارزش سرمایه‌گذاری در موارد مختلف است.
در حوزه املاک با گزینه‌های مختلفی در بازار روبرو هستیم که بایستی بر اساس اولویت‌های شخصی و همچنین اصول خریدوفروش مناسب، آن‌ها را بررسی کنیم و در آخر تصمیم درست را اتخاذ کنیم. خانه کلنگی یکی از انواع مسکن است که طرفداران زیادی دارد. اگر در فکر خرید یا فروش خانه کلنگی هستید، نوشته زیر را بخوانید.
ملک کلنگی چگونه ملکی است؟
به طورکلی خانه کلنگی به ملکی گفته می‌شود که به دلیل فرسودگی بنا و فرسودگی در تاسیسات ساختمانی قابل سکونت نمی‌باشد. معمولا به ساختمان‌های بالای سی سال ملک کلنگی می‌گویند. این افزایش سن بنا که باعث می‌شود کیفیت بنا و زندگی در آن کمتر شود، بر قیمت بنا نیز اثر می‌گذارد. در واقع در خانه‌های کلنگی عمر مفید ساختمان تمام شده و فقط ارزش زمین در آن‌ها در نظر گرفته می‌شود.
البته عمر مفید یک ساختمان به نوع ساخت، متریال و مصالح، شرایط محیطی و نوع نگهداری و… بستگی دارد که در کشورهای مختلف، این عدد متفاوت است و در بسیاری از کشورها عمر مفید یک ساختمان گاهی به 80 سال هم می‌رسد، اما در ایران با توجه به کیفیت ساختوساز، معمولا بین 25 تا 30 سال است.
نکات مهم قبل از معامله ملک کلنگی
اگر قصد سرمایه‌گذاری در یک خانه کلنگی را دارید، باید قبل از معامله به نکات زیر دقت کنید:
1-موقعیت ملک
ملک موردنظر را از نظر میزان رشد منطقه‌ای (سرعت رشد و سود بیشتر)، از نظر اجتماعی (میزان امنیت منطقه)، از نظر بافت (قدیم یا جدید بودن منطقه) و از نظر کاربری یعنی اداری، تجاری یا مسکونی بودن منطقه، بررسی کنید.
2-متراژ ملک
متراژ یک خانه کلنگی بسیار مهم است. با توجه به اینکه بازسازی املاک با متراژ بالا هزینه بیشتری دارد، بنابراین قبل از هر اقدامی بودجه خود را در نظر بگیرید. همچنین ابعاد یک ملک کلنگی در ساختوساز آن مهم است. مثلا ابعاد یک ملک 20 در 10 متر، برای ایجاد واحدهای نوساز، مناسب‌تر از یک ملک با ابعاد 25 در 8 متر است، که عرض کمی دارد.
علاوه بر این، ابعاد زمین تعیین کننده تعداد طبقاتی است که می‌توانید در ساختن ملک جدید، از آن برخوردار شوید. مثلا زمینی که ابعاد آن 10*20 است تعداد بیشتری پارکینگ نسبت به زمینی که ابعاد آن 8*25 است تامین می‌کند، اولی حدود 4 تا 5 واحد پارکینگ و دیگری 3 تا پارکینگ تامین می‌کند.
3-شمالی یا جنوبی بودن ملک
ملکی که در جنوب یک خیابان یا گذر واقع شده است را جنوبی و ملکی که در شمال یک خیابان یا گذر قرار گرفته است را شمالی می‌نامند. بنابر تصمیمات شهرداری و اصول ساختمان‌سازی، برای ایجاد واحدهای نوساز در یک ملک شمالی که نورگیری کمتری دارد، سازنده موظف است ۶٪ مساحت موجود زمین را به عنوان نورگیر (به صورت نورگیر مرکزی) در نظر بگیرد که سبب کاهش فضای مفید هر واحد خواهد شد. اما اگر ملک جنوبی باشد، دیگر نیازی به صرف چنین فضایی برای نورگیر و کاهش مساحت مفید هر واحد نخواهد بود.
4-سن بنا
برای کسی که قصد دارد، خانه کلنگی را بکوبد و از نو بسازد، سن خانه چندان اهمیتی ندارد. اما برای کسی که قصد دارد ملک را بازسازی کند و خودش در آن سکونت داشته باشد یا آن را به دیگری بفروشد، سن خانه و میزان فرسودگی آن بسیار مهم است. هرچه سن خانه بیشتر باشد، فرسودگی و هزینه بازسازی بیشتر خواهد بود.
5-قیمت ملک
عوامل مختلفی در تعیین قیمت یک ملک کلنگی تاثیر دارند که باید به آن‌ها توجه کنید:
– مطابقت مشخصات ثبتی ملک، ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی‌شده
-گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی، چند بَر بودن ملک
-عرض گذر ورودی اصلی ملک
– در مسیر بودن یا نبودنِ طرح‌های عمرانی مثلا میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی
– امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذی‌صلاح
-کاربری ملک، بسته به نوع کاربری شهری که ملک دارد، ارزش آن متغیر است
-احراز مالکیت ملک
-مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات چهارگانه
-ابعاد و اندازه ملک، خصوصاا اندازه ضلع متصل به گذر یعنی بَر ملک
فراموش نکنید که با تحقیق و بررسی جامع املاک، می‌توانید خانه‌های کلنگی با شرایط مناسب پیدا کنید که به دلایل مختلف، زیر قیمت روز بازار به فروش می‌رسند. البته توجه داشته باشید که در مواجهه با چنین مواردی عجله نکنید و با انجام بررسی‌های لازم بهترین گزینه را انتخاب و خریداری کنید.
6-امتیازات محل ملک
علاوه بر مواردی که در مورد منطقه ملک گفته شد، خود ملک در صورت دارا بودن امتیازات، ارزشمندتر و پرسودتر خواهد بود. مثلا:
-نزدیک بودن به وسایل نقلیه عمومی
– نزدیک بودن به امکانات و خدمات رفاهی
-دسترسی آسان به شریان‌های اصلی
-نزدیک بودن به بوستان یا فضای سبز
-دسترسی آسان به امکانات درمانی و پزشکی
-نبود ترافیک و شلوغی در معابر اطراف
مزیت ملک کلنگی
اغلب خانه‌های کلنگی به منظور سرمایه‌گذاری خرید و فروش می‌شوند. هم خریدار می‌تواند با ساخت یک آپارتمان چند طبقه در آن سود خوبی به دست آورد، هم فروشنده می‌تواند با قیمت خوبی آن را بفروشد. البته فروش این خانه‌ها کار آسانی نیست و آب کردن خانه‌های کلنگی فقط از دست بساز و بفروش‌ها برمی‌آید. در این شرایط برخی از مالکان ترجیح می‌دهند به جای پول، به روشی دیگر معامله کنند، مثلا پس از ساخت کامل آپارتمان، تعدادی واحد به عنوان سهم شراکت به اسمشان سند بخورد.
همچنین با وجود اینکه خانه‌های کلنگی از امکانات املاک نوساز محروم هستند، اما خریداران این خانه‌ها از امتیاز “قدرالسهم” هنگام ساختوساز بهره‌مند می‌شوند و در آینده نزدیک می‌توانند به بیشترین سود در مقایسه با مالکان واحدهای نوساز دست یابند.
مشکلات ملک کلنگی
اگر قصد سکونت در خانه‌های کلنگی را دارید، با برخی از مشکلات این خانه‌ها آشنا شوید:
- فرسودگی سازه و تأسیسات داخلی
- رعایت نشدن مسائل ایمنی در ساختوساز
- امکانات سرمایشی و گرمایشی قدیمی و ناکافی
- عدم وجود پارکینگ
- وجود حشرات موذی
- عدم عایق بودن پنجره‌ها و درب‌ها
- عقب‌نشینی خانه، در صورت نیاز
وبسایت: luxbuyer.ir