کمسیون ماده 100 چیست؟

کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟ وظیفه این کمیسیون چیست؟ کمیسیون ماده 100 چگونه به تخلفات ساختمانی رسیدگی می‌کند؟

احتمالا اسم کمیسیون ماده 100 زیاد به گوشتان خورده است. خصوصا اگر درگیر خرید و فروش ملک یا ساخت و ساز بودید. وظیفه کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، رسیدگی به تخلفلات ساختمانی است. اگر در حین ساختمان‌سازی کسی مرتکب تخلفی شود، این تخلف در کمیسیون ماده 100 مورد بررسی قرار می‌گیرد.

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره‌های آن جایگاه و اهمیت ویژه‌ای دارد و مهم‌ترین بازوی قانونی شهرداری‌ها برای کنترل، پیشگیری و برخورد با تخلفات ساختمانی محسوب می‌شود. در اینجا سعی داریم به توضیح این کمیسیون و وظایف آن بپردازیم. با ما همراه باشید.

کمسیون ماده 100 قانون شهرداری چیست؟

قانون شهرداری و ماده ۱۰۰ آن که به نیم‌قرن پیش یعنی سال ۱۳۳۴ باز می‌گردد. کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها، یکی از مراجع اختصاصی خارج از دادگستری است که شخصیت حقوقی جداگانه‌ای نسبت به شهرداری دارد، اما در اداره شهرداری مستقر است. کمیسیون ماده 100 از جمله کمیسیون‌های اداری است که در رابطه با ماده 100 قانون شهرداری به وجود آمده است. این کمیسیون شخصیت حقوقی مستقل و کاملا مجزا از شهرداری دارد.

اگر شخصی در حوزه­‌ی ساخت­‌وساز مرتکب تخلفی شود، شهرداری حق تخریب یا گرفتن جریمه ندارد، بلکه فقط می‌­تواند جلوی عملیات ساخت­‌وساز را بگیرد، اما باید بلافاصله پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد تا کمیسیون پس از رسیدگی تصمیم بگیرد که با متخلف باید چه برخوردی صورت بگیرد. تخلفاتی که پرونده مربوط به آن­ها باید در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار گیرد، به شرح زیر است:

1. احداث بنا بدون پروانه (مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن
2. عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
3. تجاوز به معابر شهر
4. استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
5. تغییر کاربری غیرمجاز
6. تخلف مهندس ناظر ساختمان

اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری

نمایندگان وزارت کشور، دادگستری، نماینده شورا اسلامی و نماینده شهرداری اعضای تشکیل دهنده کمیسیون ماده 100 شهرداری هستند.
نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضاء انجمن (شورای اسلامی) شهر به انتخاب انجمن اشورا، تعیین می‌شوند. نماینده شهرداری در این کمیسیون حق رای ندارد و تنها برای بيان توضیحات حاضر می‌شود.

مفاد کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری 

همانطور که گفته شد کمیسیون ماده ۱۰۰ تنها به موضوعاتی چون تخلفات عملیات ساختمانی و یا احداث بنا در درون فضای شهری، برون شهری و حومه آن نمی پردازد، بلکه شامل رسیدگی به موارد دیگری نیز می شود. در زیر به بررسی این موارد می‌پردازیم:

احداث بنا بدون پروانه:

همان طور که می‌دانید صاحبان املاک و زمین‌ها قبل از هرگونه اقدامی برای انجام عملیات ساختمانی مختلف و ساخت و ساز باید درصدد اخذ پروانه از شهرداری باشند. در صورت عدم انجام این مورد شهرداری این موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع خواهد داد و امکان هرگونه رای مانند تخریب یا جریمه نقدی وجود دارد.

عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ:

در صورتی که یک مالک اقدام به ساخت پارکینگی خلاف موارد ذکر شده در نقشه یا بدون در نظر گرفتن ضوابط و یا خلاف موارد ذکر شده در پروانه ساخت کند، یا برعکس پارکینگ احداث شده بنا به دلایلی قابل استفاده نباشد، در هر دو حالت دچار تخلف شده است. در این مورد نیز کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می‌تواند مالک را طبق قوانین و مواد موجود جریمه کرده و یا رای بر تخریب سازه ( پارکینگ) و یا مواردی از این دست دهد.

تجاوز به معابر شهری:

در شرایطی که یک مالک اقدام به نوسازی یا ساخت بنا بکند و به شکلی عمل کند که ساخت بنای مورد نظر نوعی تجاوز به معابر شهری باشد، به طور مثال جلو آمدن دیوار بنا و کم کردن فضای پیاده روها، شهرداری می تواند اقداماتی جهت تعطیل کردن کار ساخت، جریمه نقدی و غیره را انجام دهد.

تراکم اراضی:

در صورتی که مالک اقدام به افزودن به زیر بنای درج شده در پروانه ساختمانی کند، تخلف کرده است و با وی مطابق با قوانین و موارد درج شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری برخورد خواهد شد.

عدم استحکام بنا:

در صورتی که مالک اقدام به ساخت و یا نوسازی بنایی کند که فاقد ایمنی و استحکام لازم است، در این صورت مطابق با کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، حکم به تخریب بنا داده خواهد شد.

عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی:

در این مورد نیز در صورتی که اصول فنی و بهداشتی در روند ساخت و یا نوسازی یک بنا رعایت نشده باشد، مطابق با کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌توان حکم به تخریب آن بنا داد.

تغییر کاربری:

این حالت مربوط به زمانی می‌باشد که مالک پروانه‌ی ساختمانی یک بنای مسکونی را گرفته است، اما بر خلاف پروانه‌ی گرفته شده، آن را به محل کسب و کار و تجارت تبدیل کرده باشد. در این مورد نیز مطابق با کمیسیون ماده ۱۰۰ با آن برخورد خواهد شد و امکان حکم به تعطیلی بنا ظرف مدت یک ماه وجود دارد.

تبصره‌های ماده 100 قانون شهرداری‌ها

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها از ۱۱ تبصره تشکیل شده‌است. مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت‌وساز از شهرداری‌ها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری موظف است از عملیات‌های ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه به وسیله ماموران خود در زمین محصور یا غیر محصور جلوگیری کنند.

تبصره 1: در موارد مذكور فوق كه از لحاظ اصول شهرساز يا فنی يا بهداشتی، تخریب تأسيسات و بناها خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانه شهرداری، ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد، به تقاضای شهرداری موضوع در كميسيون‌هايی مركب از نماينده وزارت كشور به انتخاب وزير كشور و يكي از اعضا انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح می‌شود.

كميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام می‌كند كه ظرف ده روز توضيحات خود را به صورت کتبی ارسال کند. پس از انقضاء مدت مذكور كميسيون مكلف است ظرف مدت يک ماه، موضوع را با حضور نماينده شهرداری كه بدون حق رأی برای ادای توضيح شركت مي‌كند، بررسی کرده و تصميم لازم را اتخاذ كند.

در مواردی كه شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيری می‌كند، مكلف است حداكثر ظرف يک هفته از تاريخ جلوگيری موضوع را در كميسيون مذكور مطرح كند، در غير اين صورت كميسيون به تقاضای ذينفع به موضوع رسيدگي خواهد كرد. در صورتی كه تصميم كميسيون بر تخریب تمام يا قسمتي از بنا باشد، مهلت مناسبی كه نبايد از دو ماه، تجاوز كند تعيين مي‌كند. شهرداری مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند. هرگاه مالک درمهلت مقرر اقدام به تخریب بنا نكند،  شهردار رأساً اقدام كرده و هزينه  آن را طبق مقررات آيين ‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دريافت خواهد كرد.

تبصره 2: در صورتی که اضافات بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی در قسمت مسکونی باشد و تخریب آن ضرورت نداشته باشد، رای به جریمه از یک دوم ارزش معاملاتی تا 3 برابر برای هر متر مربع صادر می‌گردد. چنانچه ذینفع جریمه را پرداخت نکند، شهرداری مکلف است پرونده را به کمیسیون ارجاع و تقاضای تخریب کند و کمیسیون نیز رای مذکور را صادر نماید.

تبصره 3: برای اضافات تجاری خلاف مفاد پروانه ساختمانی از 2 برابر تا 4 برابر ارزش معاملاتی به ازای هر مترمربع رای جریمه صادر می‌گردد. در صورتي كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداری كرد شهرداری مكلف است مجدداً پروانه را به همان كميسيون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخريب بكند.

تبصره 4: در خصوص بنای بدون اخذ مجوز از شهرداری، در صورتی که اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت شده باشد، كميسيون می‌تواند با صدور رأی اخذ جريمه به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز، يک دهم ارزش معاملاتی ساختمان يا يک پنجم ارزش سرقفلي ساختمان، در صورتي كه ساختمان ارزش دريافت سرقفلی داشته باشد، هركدام كه مبلغ آن بيش‌تر است از ذينفع، بلامانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداری اعلام كند. برای اضافه بنای زائد بر تراكم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.

تبصره 5: در خصوص عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می‌تواند از یک برابر تا 2 برابر ارزش معاملاتی برای هر مترمربع (به متراژ 25 متر) جریمه کند.

تبصره 6: مالکین نباید به معابر عمومی تجاوز کنند. شهرداری مکلف است اگر این اتفاق افتاد از ادامه کار جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ماده 100 ارجاع نماید. در سایر موارد تخلف ماندن عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ است.

تبصره 7: مهندسان ناظر ساختمانی موکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسوولیت آنان احداث می‌گردد، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن، مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند.

هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد، به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک یا چند مورد از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.

در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمان است و دستور شهرداری اجرا نشود، می‌تواند با استفاده از مأمورین اجراییات خود و در صورت لزوم مأمورین انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.

تبصره 8: دفاتر اسناد رسمی باید گواهی پایان کار یا عدم خلاف برای ساختمان‌های ناتمام را ملاحضه و در سند قید نمایند.

تبصره 9: ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، از شمول تبصره یک ماده 100 معاف می‌باشند.

تبصره 10: در خصوص آراء کمیسیون ماده 100، هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌ مقام او از تاریخ ابلاغ ظرف 10روز نسبت به آن رای اعتراض کند، مرجع رسیدگی به آن کمیسیون ماده 100 دیگری خواهد بود که اعضای آن غیر از افراد قبلی باشند. رأی این کمیسیون قطعی است.

تبصره11: آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل‌ تجدید نظر خواهد بود.

نحوه­‌ی رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، در واقع از دو کمیسیون کمیسیون بدوی و تجدید نظر تشکل شده است. پرونده تخلفات ابتدا در کمیسیون بدوی مطرح می‌شود. کمیسیون بدوی اعضایی دارد که یکی از آن­ها نماینده­‌ی شهرداری است. نماینده شهرداری فقط برای ادای توضیحات می­‌تواند در جلسات این کمیسیون شرکت کند.

شهروندی که پرونده­‌ی تخلف او در این کمیسیون مطرح شده‌ ­است، می­‌تواند با دادن لایحه­‌ی کتبی از خودش دفاع کند. تصمیماتی که در کمیسیون بدوی گرفته می­‌شود، قابل اعتراض در کمیسیون تجدید نظر است. اگر اعتراضی به تصمیم کمیسیون باشد باید تا ده روز از تاریخ ابلاغ رأی در کمیسیون تجدید نظر مطرح شود. تصمیمات کمیسیون تجدید نظر قطعی و قابل اجراست.

نکاتی که باید پیش از مراجعه به کمیسیون ماده 100 به آن توجه کنید:

1. اخطاریه ارسالی و ضمائم آن جهت اطلاع از نوع خلاف، دقیقا مطالعه و دفاعیه در فرم کار ضمیمه تنظیم گردد.
2. فرم دفاعیه تکمیلی حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز پس از دریافت اخطاریه، جهت ثبت در دبیرخانه اداره کل ماده 100 ارائه گردد.
3. هنگام ارائه فرم دفاعیه حضور مالک و وکیل قانونی به همراه کارت شناسائی و سند الزامی می‌باشد.
4. پس از ابلاغ اخطاریه و اتمام مهلت مقرر، عدم ارائه فرم دفاعیه تکمیلی، مانع از صدور رای کمیسیون‌ها نمی‌گردد.
5. با استناد به تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری، ابلاغ و اجرای آراء ماده 100 به عهده منطقه مربوطه می‌باشد. بنابراین نتیجه رای پس از صدور از طریق شهرداری منطقه به مالک ابلاغ گردیده، لذا جهت اطلاع از مفاد رای و‌ پیگیری های لازم در صورت عدم ابلاغ، به شهرداری منطقه مراجعه گردد.

سوالات متداول

آیا کمیسیون ماده 100 جزو سازمان شهرداری است؟

کمیسیون ماده 100 از جمله کمیسیون‌های اداری است که در رابطه با ماده 100 قانون شهرداری به وجود آمده است. این کمیسیون شخصیت حقوقی مستقل و کاملا مجزا از شهرداری دارد.

چه تخلفاتی در کمیسیون ماده 100 بررسی می‌شوند؟

احداث بنا بدون پروانه (مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن، عدم احداث پارکینگ  یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ، تجاوز به معابر شهر، استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا، تغییر کاربری غیرمجاز، تخلف مهندس ناظر ساختمان در کمیسیون ماده 100 شهرداری بررسی می‌شود.

اعضای کمیسیون ماده 100 چه کسانی هستند؟

نمایندگان وزارت کشور، دادگستری، نماینده شورا اسلامی و نماینده شهرداری اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری هستند.

اگر شخصی از تخلفات یک نفر در امر ساخت‌­وساز ضرر ببیند، باید به کمیسیون ماده ۱۰۰ مراجعه کند یا به شهرداری؟

تمامی شهروندان اگر از این نوع تخلفات ضرر و زیان ببینند، علاوه بر این‌که حق مراجعه به مراجع قضایی را دارند، می‌توانند به شهرداری مراجعه کنند و اگر شهرداری پس از بررسی­‌های لازم رسیدگی به تخلف را در صلاحیت کمیسیون ببیند، پرونده را به آن ارجاع می­‌دهد.

آیا به تصمیمات کمیسیون تجدید نظر می‌توان اعتراض کرد؟

بله. تصمیمات کمیسیون تجدید نظر قطعی و قابل اجراست اما اینکه این تصمیمات قابلیت اجرا دارد، به معنای این نیست که دیگر نمی­‌توان به آن اعتراض کرد. اگر شخصی ادعا داشته باشد که تصمیم کمیسیون منطبق بر قوانین و مقررات نمی­‌باشد، می‌تواند طبق بند ب ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری به دیوان عدالت اداری مراجعه و به آن اعتراض کند.

تحریریه فروشگاه دکوراسیون لوکس بایر